종합부동산세 합산배제 적용 요건 및 민특법 주요 개정내용-국세청

종합부동산세 합산배제 적용 요건 및 민특법 주요 개정내용

 

□임대주택 유형별 합산배제 요건(｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조)

임대주택유형	전용면적	주택 수	공시가격	임대기간	임대료
매입임대주택	-	전국1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원이하)	5년 이상1)	증가율 5% 이하5)
매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등4)	-	전국1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원이하)	8년 이상2) 10년 이상]3)	증가율 5% 이하5)
건설임대주택	149㎡ 이하	전국 2호 이상	9억원 이하6)	5년 이상1)	증가율 5% 이하5)
건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등	149㎡ 이하	전국 2호 이상	9억원 이하6)	8년 이상2) 10년 이상3)	증가율 5% 이하5)
기존임대주택7)	국민주택 규모이하	전국 2호 이상	3억원 이하	5년 이상
미임대 민간 건설임대주택	149㎡ 이하	-	9억원 이하6)	-
리츠⋅펀드 매입임대주택	149㎡ 이하	비수도권 5호 이상	6억원 이하	10년 이상
미 분 양 매입임대주택	149㎡ 이하	비수도권 5호 이상	3억원 이하	5년 이상

1)’18.3.31.이전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택

 

2)’18.4.1.～’20.8.17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택

 

3)’20.8.18. 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대주택 추가를 위한 변경신고 포함)한 경우부터 적용(2020.10.7.개정)

 

4)①개인:1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 제외(2018.10.23.단서 신설)

②법인:법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 경우 ’20.6.17.)이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 제외(2020.8.7.단서 신설)

 

※’20.7.11.이후 종전의 민특법 제5조제1항에 따라 등록신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트는 제외(2020.10.7.단서 신설)

 

5)’19.2.12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가

6)영 시행일(’21.2.17.)이후 신규 임대등록 주택분부터 적용(2021.2.17.개정)

 

7)’05.1.5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우

 

□ 주요 합산배제 사원용 주택 등(｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조)

사원용주택 유형	합산배제 요건
사원용 주택	·종업원에 무상·저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서국민주택규모 이하 또는 과세기준일 공시가격 3억 원 이하 주택
기숙사	·종업원 등의 주거에 제공(건축법 시행령 별표1의 기숙사)
미분양 주택	·주택신축판매업자가 소유한 미분양 주택으로서 사용승인일(검사일)로부터 5년이 경과하지 않은 주택
가정 어린이집	·｢영유아보호법｣에 따라 시·군·구 인가와 세무서 고유번호 발급 후 5년 이상 계속하여 가정어린이집으로 운영하는 주택
대물변제 주택	·시공자가 시행사로부터 대물변제 받은 미분양 주택으로서 공사대금으로 받은 날부터 5년 미경과한 주택
연구원용 주택	·’08.12.31. 현재 정부출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택
문화재주택	·｢문화재보호법｣에 따른 국가등록 문화재에 해당하는 주택
노인복지 주택	·｢노인복지법｣에 따라 설치한 노인복지주택
SLB 리츠 등 매입주택	·주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동 출자 설립한 부동산투자회사 등이 매입한 일정요건을 갖춘 주택

 

□ 주택 건설업자의 주택신축용 토지(｢조세특례제한법｣ 제104조의 19)

 

○주택 건설사업자 등이 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로서 취득일로부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른 사업계획 승인*을 받을 토지

 

*취득일로부터 5년 이내 ｢주택법｣에 따른 사업계획 승인을 받지 못한 경우 경감 받은 세액과 이자상당가산액 추징

 

합산배제 임대주택 관련 민특법 주요 개정내용

 

□’20년 7․10 대책에 따른 민간임대주택 합산배제 제도 변화

주택 구분		민간임대주택 등록 가능여부
		매입임대	건설임대
4년 단기임대	단기(4년)	불 가	불 가
10년 장기임대	장기일반(10년)	허용(다만, 아파트불가)	허 용
	공공지원(10년)	허 용	허 용

○(단기임대주택 폐지)

의무 임대기간 경과시 자동 등록말소, 의무 임대기간 경과 전이라도 자진 등록말소 허용

 

○(아파트 합산배제 제외)

’20.7.11. 이후 민특법에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트는 합산배제 제외

*건설임대주택은 등록이 가능하기 때문에 합산배제 가능

 

○(의무임대기간 연장)

장기일반민간임대주택의 경우 신규 등록분부터 합산배제 의무 임대기간 연장(8년→10년)

 

○(추징 예외조항 신설)

종부령§10③에 따라 아래와 같은 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우 종합부동산세 추징 제외

 

〈임대등록 말소〉민특법§6

 

○ 종전의 민특법 규정에 따른 아파트를 임대하는 장·단기 민간매입임대주택에 대해 의무임대기간 내 등록말소 신청한 경우 및 의무임대기간 종료로 등록말소 된 경우

 

○ 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청하는 경우 및 의무임대기간 종료로 등록말소 된 경우

 

□｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 추가 개정(’21.3.16.)에 따른 제도변화

 

○(아파트 예외 조항 신설)

‘아파트’를 매입하여 임대하는 주택은 ‘장기일반민간임대주택’에서 제외한다고 규정하고 있으나,

 

-5층 이상 도시형 생활주택(전용면적 50㎡ 이하)을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록을 허용(민특법 §2, §6①·⑤ )⇒ 합산배제 가능