종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)관련 주요 Q&A-국세청

종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)관련 주요 Q&A

 

 

① 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

 

□올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 20일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

 

② 종합부동산세 합산배제 신고란?

 

□납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택1) 및 토지2)를 종합부동산세 과세대상에서 제외하도록 관할세무서에 신고하는 것입니다.

1)임대주택 및 사원용 주택 등(미분양 주택,대물변제 주택 등 포함)

2)주택 건설 사업자가 주택을 건설하기위해 취득한 토지

○신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 홈택스를 이용하여 전자신고(www.hometax.go.kr)하거나 주소지(본점) 관할세무서에 신고서를 제출할 수 있습니다.

 

③부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?

 

□부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이며, 동일한 경우에는 부부 간 합의에 따라 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

○지분율 판단은 공부상 면적 기준이 아니며, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 판단하는 것입니다.

 

④부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지 ?

 

☞ (사례) 단독주택: 주택 지분(남편 100%), 부속토지 지분(아내 100%)

 

□주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용 받을 수 있습니다.

 

⑤부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 1세대 1주택자 특례 신청이 가능한지?

 

□과세기준일 6.1. 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하며,

○부부 공동명의 1주택의 납세의무자*가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능합니다.

* (납세의무자)지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택

-다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용이 불가합니다.

 

⑥부부 공동명의 1주택자 과세특례와 법인 일반 누진세율 등 적용신청을 합산배제 신고기간에 하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에도 신청이 가능한 것인지?

 

□합산배제 및 과세특례는 9월16일부터 9월30일까지 신고·신청하는 것이 원칙이지만, 동 기간에 신고․신청하지 못한 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있습니다.

 

⑦ 종합부동산세 향교․종교단체 과세특례 신고란?

 

□개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단등의 명의로 통합 등기한 경우,

○실질적 소유자인 개별단체 기준으로 종합부동산세를 부담하도록 신고하면 요건을 충족한 주택 및 토지는 과세대상에서 제외됩니다.

□과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되며 실질 소유자인 개별단체는 별도의 신고 없이 부과고지를 받을 수 있습니다.

 

⑧임대주택 등록이 자동(자진)말소 된 경우에 반드시 합산배제“제외”신고를 하여야 하는지?

 

□기존 합산배제 신고된 임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정(8.18.시행)에 따라 폐지된 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택에 해당되어 자동(자진) 말소 된 경우 합산배제 “제외(과세대상 포함)”신고를 해야 합니다.

○합산배제 “제외”신고를 하지 않은 경우 추후 가산세를 포함하여 경감된 세액이 추징될 수 있습니다.

    

⑨아파트는 합산배제 임대주택으로 적용 받을 수 없는지?

 

□’20년 7월 11일 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 아파트를 장기일반민간임대주택(매입임대주택)으로 등록 신청한 경우에는 합산배제를 적용 받을 수 없습니다.

○다만, 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택은 합산배제 임대주택으로 적용이 가능합니다.

 

〈종합부동산세 합산배제 임대주택 요건 변화〉

○(’18.3.31.이전 임대등록) 단기 및 장기임대주택 합산배제 허용

○(’18.4.1.이후 임대등록) 단기임대주택 제외, 장기일반민간임대주택만 합산배제 허용

○(’20.7.11.이후 임대등록 신청) 장기일반민간임대주택 중 아파트 합산배제 제외

○(’20.8.18.이후) 민특법 개정에 따라 아파트 장기일반민간임대주택 등록 폐지

○(’21.3.16.이후) 민특법 추가 개정에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록 허용 ⇒ 합산배제 가능

   

⑩5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우 합산배제가 가능한지?

 

□ 개정 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(’21.3.16.)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록을 허용하였으므로 합산배제가 가능합니다.

○다만, ’20.7.11. 이후 종전 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 ’20.7.11.∼’20.8.17. 사이 등록신청한 도시형 생활주택의 경우에는 합산배제 대상에서 제외합니다.

 

⑪지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

 

□기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고 기간 내에 물건 변동내역을 반영하여 신고하면 됩니다.

○변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.

○다만, 기존 합산배제 적용받던 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 “제외”하는 신고를 해야 합니다.

 

 

⑫합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

 

□합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액*을 포함하여 추가로 신고․납부해야 합니다.

*납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000 가산

□또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외됩니다.

 

⑬조정대상지역 판단 기준은?

 

□종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 판단합니다.

 

⑭개인이 ’18.9.14.이후 조정대상지역에 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 ’18.9.13.이전에 한 경우에도 장기일반민간임대주택은 합산배제 적용이 안되는지?

 

□’18. 9. 13.까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 합산배제가 적용됩니다.

○또한, 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후인지 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라집니다.

*(사례) 안양 만안구, 의왕시 등은 ’20.2.21. 조정대상지역으로 지정되었으므로 ’20.2.20.일 이전의 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 이후 취득·계약한 분은 합산배제 적용 불가

 

⑮신탁재산에 대한 납세의무자가 변경되었는데 합산배제 신고 방법은?

 

□｢종합부동산세법｣ 개정(’20.12.29.)으로 신탁재산의 납세의무자가 종전 수탁자에서 위탁자로 변경되었습니다.

○따라서 합산배제 신고 역시 납세의무자인 위탁자가 하여야 하며, 합산배제 요건은 종전과 같이 위탁자를 기준으로 판단합니다.

□다만, 종전 납세의무자인 수탁자 명의로 기 합산배제 신고된 물건은 별도의 신고가 없어도 작년과 동일하게 종전과 같이 합산배제가 적용됩니다.

○단, 이 경우에도 기존 신고사항에 변동내역이 있는 경우 위탁자는 당해 연도 신고기간에 변동내역을 신고하여야 합니다.  

 

⑯합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?

 

□’19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용되며,

○임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.

 

⑰합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?

 

□아래의 신고(신청)서를 작성하여 서면으로 신고(신청)하거나,

구 분	신고 서식
합산배제 주택	·임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서
합산배제 토지	·주택 신축용 토지 합산배제(변동) 신고서
부부 공동명의 특례	·종합부동산세 부부 공동명의 1주택자 특례신청
법인 일반세율 적용	·법인 주택분 종합부동산세 일반세율 적용 신청서
향교재단 등 과세특례 신고	·종합부동산세 과세특례 신고서

* 접근경로 : 홈택스 ≫ 세무서식(우측하단) ≫ 종합부동산세법, 조세특례제한법

○홈택스(www.hometax.go.kr)* 이용 시 과세물건 명세 조회와 미리채움 서비스를 통해 보다 쉽게 전자신고(신청)할 수 있습니다.

*공동인증서 로그인>신고/납부>일반신고>각 신고(신청) 메뉴 선택

 

⑱실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

 

□종합부동산세 과세기준일(6.1.)현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우

○합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있습니다.

○다만, 아파트의 경우 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 매입임대주택 유형이 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가하므로 합산배제가 적용되지 않습니다(건설임대는 가능).

 

⑲임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

 

□임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며,

○임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다.

 

⑳ 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

 

□주소지 관할 시·군·구청에서 본인 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됩니다.

*’18.4.2.부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능