국세청-주택임대소득세 2021년 개정내용 및 Q&A

< 주택임대소득 과세대상 >

1.주택임대소득 과세대상은?

○주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자1)와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자2)임

   1) 기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세

   2) 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 ’21년까지 제외

| 주택임대소득 과세대상 판단 기준 |

주택수*	과세대상(○)	과세대상(×)
1주택 소유	▸국외주택의 월세 수입 ▸기준시가 9억 원 초과 주택의 월세 수입	▸기준시가 9억 원 이하 국내주택의 월세 수입 ▸모든 보증금･전세금
2주택 소유	▸모든 월세 수입	▸모든 보증금･전세금
3주택 이상 소유	▸모든 월세 수입 ▸비소형 주택 3채 이상 소유 & 해당 보증금･전세금 합계가 3억 원 초과	▸소형주택의 보증금･전세금 ▸비소형 주택 3채 미만 소유한 경우 보증금･전세금 ▸비소형 주택 보증금･전세금 합계가 3억 원 이하

* 주택수는 부부합산 소유주택수 기준임

2.미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

○주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 아니함

- 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 아니함

- 다만, 본인 소유 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됨

* 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세됨

3.부부 합산하여 4주택을 소유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억 원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?

○’21년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않음

- 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당됨

4.이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 과세되는지?

○2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세됨

5.오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 과세대상인지?

○오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됨

- 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됨

6.다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세 되는지?

○구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세 됨

7.기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?

○과세기간 종료일(12.31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단함

8.2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

○부부 합산 2주택 소유자와 기준시가 9억 원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아님

- 전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, ‘21년까지는 소형주택*은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외

* 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하

< 주택수 판정 >

9.주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지?

○주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산하여 판단함

10.甲과 乙이 공동으로 주택을 소유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙 모두 다른 주택은 없음)

○공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산함

- 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유 주택으로 계산

11.소수지분(지분율 50% 미만) 주택만 소유하고 있는 경우 2주택 이상자라도 임대소득에 대해 과세가 안되는지?

○소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않음

- 다만, ’20년 귀속부터 소수지분자도 ①해당 주택임대 수입금액이 연간 6백만 원 이상이거나 ②기준시가 9억 원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소유주택 수에도 포함됨

< 간주임대료 >

12.주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?

○월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(ʼ20년 귀속 1.8%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주

- 다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 60%에 대해 과세

*간주임대료=(보증금등-3억원①)의 적수X60%X1/365(윤년은 366)X정기예금이자율(20귀속1.8%)

                  - 해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액②

 

①보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

②추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

13.공동 소유주택의 간주임대료 계산방법은?

○공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제함

14.소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

○소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외됨

- 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않음

- 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야함