누구나집 시범사업 관련 Q&A-국토교통부 등

누구나집 시범사업 관련 Q&A

 

1. ‘누구나집’이란?

 

☞ 청년･신혼부부 등 무주택 실수요자에게 저렴한 비용부담으로 내집 마련 기회를 제공하기 위한 주택공급모델

 

 

□ 집값의 10% 수준의 부담(보증금 최소규모)으로 입주 가능하고 10년간 저렴한 가격으로 임대거주 후, 최초 확정된 가격으로 분양받음으로써

 

ㅇ 확정분양가격 이상의 시세차익이 발생할 경우 그 이익을 사업자가 아닌 임차인이 갖게 되는 이익공유 구조

 

□ 아울러 거주기간에 따라 임차인에게 경제적 인센티브를 제공하고 주거서비스를 통한 수익창출 및 주거플랫폼 구축 도모

 

 

2. 민주당에서 발표한 누구나집 정책취지가 충분히 반영되었는지?

 

☞ 적은 초기자금으로 안정적 거주가 가능하고 내집 마련의 기회를 제공받는 핵심취지 반영

 

 

□ 공공지원민간임대는 임차인이 원할 경우 10년간 임대거주가 보장되며 확정분양가를 통해 사업자와 임차인의 이익공유가 실현

 

ㅇ 최소 보증금(집값 10%)을 통해 적은 초기자금 부담 취지도 반영되었으며, 평가지침을 통해 임차인 이익공유와 주거서비스 수익창출 방안에 대한 민간의 다양한 아이디어가 도출되도록 유도

 

 

3. 집값의 6% 거주권, 10% 분양권 등은 어떻게 반영되었는지?

 

☞ 임차인의 초기자금 부담을 최소화시키기 위해 제시된 비율로, 집값 10%의 보증금만으로 거주권과 분양권을 확보토록 반영

 

 

□ 임차인에게 우선분양권을 부여하여 거주권․분양권 분리 불필요

 

ㅇ 사업자가 임차인 입주시 필요한 최소 보증금 규모를 집값 10% 수준을 필수적으로 포함하여 제시토록 의무화하여 임차인의 선택권 보장

 

 

4. 임대기간(10년) 이후 분양전환가격을 사전에 확정하는 이유는?

 

☞ 분양전환가격에 따른 갈등을 최소화하고, 주택을 분양받게 되는 임차인의 계획적인 자금조달방안 마련에 도움

 

 

□ 분양전환가격을 사전에 확정 제시함으로써 기존 10년 임대주택에서 발생한 분양전환가격 관련 사업자-임차인간 분쟁을 예방

 

ㅇ 또한 임차인은 임대거주기간 동안 분양자금 마련을 위한 체계적인 자금조달계획 수립 가능

 

 

5. 분양전환에 대한 근거는?

 

☞ 분양전환은 임대사업자(리츠)와 임차인간 약정을 통해 이행

 

 

□ 등록임대주택의 임대의무기간(10년) 이후 매각ㆍ청산은 임대사업자가 정하는 바에 따르며,

 

ㅇ 이번에 공모하는 공공지원민간임대주택은 임대사업자인 리츠가 임차인에게 확정된 가격으로 우선분양을 약정하는 방식으로 추진

 

ㅇ 주택도시기금이 대주주로 출자하여 HUG와 리츠AMC의 자금ㆍ사업관리가 이루어지기 때문에 약정사항에 대한 이행관리 가능

 

 

6. 사업자와 임차인의 수익배분 비율은? 5:5로 이루어지는지?

 

☞ 사전에 확정된 분양가격 이상의 시세차익은 임차인이 향유하는 사업구조로 수익분배 비율은 분양시점의 시세에 따라 상이

 

 

□ 사업자의 수익은 적정 사업성을 확보하는 수준(확정분양가격)에서 제한되므로 집값이 상승할수록 임차인 이익이 상승하는 구조

 

ㅇ 향후 분양시점의 주택가격을 정확히 예측하기가 어렵기 때문에 사업자와 임차인의 수익공유 비율을 구체적으로 정하기는 곤란

 

* 수익 분배율로 분양전환기준을 마련할 경우, 향후 분양전환가격에 대한 사업자-임차인간 갈등발생이 우려되므로 사전 확정가격 제시가 바람직

 

 

7. 임차인의 거주기간을 고려한 경제적 인센티브란?

 

☞ 주택의 가치를 높이는데 있어 ‘거주’가 기여하는 측면을 보장하는 취지로, 구체적인 제공방안은 다양하게 제시될 수 있음

 

 

□ 입주민은 거주를 통해 일상생활과 다양한 공동체활동으로 거주 중인 주택의 주거문화를 형성하고 주택의 가치향상에 기여할 수 있음

 

ㅇ 이번 공모를 통해 임차인에게 경제적 인센티브를 제공하는 구체적인 방법에 대한 민간의 다양한 아이디어가 제안되기를 기대

 

 

8. 주거서비스를 통한 수익창출 및 입주민환원 계획이란?

 

☞ 카셰어링, 보육, 공동구매 등 주거서비스 비즈니스를 통해 부가가치 창출 및 입주민 일자리 제공을 위한 계획

 

 

□ 입주민공동체 등이 참여하는 주거서비스 관련 수익사업 추진, 입주민 이용비용 경감, 일자리 제공 등 경제적 이익을 창출하는 운영계획 수립

 

ㅇ 이를 통한 경제적 이익을 임대료ㆍ관리비 인하 등으로 연계시킬 경우 임차인의 주거비 부담 완화에도 기여 가능

 

 

9. 집값이 하락하게 되는 경우 손실은 누가 부담하는지?

 

☞ 공적지원이 수반되는 사업인 만큼 사업추진 및 임대운영 과정에서 손실이 발생하지 않도록 면밀하게 관리해나갈 계획

 

 

□ 개발사업 특성상, 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피

 

ㅇ 다만, 사업완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화도록 관리하고 있음

 

ㅇ 공공택지, 기금 등 공적지원이 이루어지는 사업인 만큼 공실 등 리스크에 대한 면밀한 관리를 통해 손실발생 가능성 최소화 노력

 

 

10. 연평균 주택가격 상승률 1.5% 적용가격을 상한으로 제한하였는데, 민간사업자의 참여가 가능할 것으로 보는지?

 

☞ 기금의 출･융자 지원을 통해 민간사업자의 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보가 가능할 것으로 예상되므로 참여유인이 충분할 것임

 

 

□ 본 사업은 기금이 참여하는 임대리츠를 통해 추진하는 사업으로 기금이 자본금의 70%까지 출자하고, 건설자금 저리 융자로 사업 지원

 

ㅇ 일부 민간사업자 의견수렴 결과, 민간사업자의 참여를 위한 사업성 조건은 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보 필요

 

* 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용할 경우, 매각･청산에 따른 리츠 투자자 수익률은 기금(우선주) 3%, 민간사업자(보통주) 5% 이상 확보 가능 예상

 

 

11. 향후 공급되는 공공지원민간임대에도 누구나집 모델이 적용되는지?

 

☞ 금번 시범사업의 정책효과를 살펴보면서 사업모델 개선방안을 검토하고 지자체･공기업 등과 공급방안을 협의해나갈 계획

 

 

□ 금회 시범사업을 통해 청년 등 주거지원계층의 주거지원 효과와 만족도, 민간사업자 참여 가능성 등을 면밀하게 모니터링할 계획

 

ㅇ 이를 바탕으로 지속가능한 사업모델이 마련되도록 개선․노력하고 공급을 희망하는 지자체․공기업 등과 공급방안을 협의해 가겠음

 

* 현재 관심 있는 지자체를 대상으로 黨‧정부에서 간담회 추진 중

 

 

12. 임대거주 중 다른 주택을 분양받을 수 있는지?

 

☞ 본 사업을 통해 공급받은 주택은 분양주택이 아니므로 임대거주 중 他주택 분양 가능, 다만 이 경우 우선분양 대상에서는 제외

 

 

□ 무주택 실수요자를 위한 주택공급 정책취지에 따라 임대거주 중 다른 주택을 분양받을 경우 우선분양 대상에서 제외되며,

 

ㅇ 구체적인 임대 및 분양조건은 사업계획 승인을 거쳐 향후 임차인모집 공고시 확정하여 제시될 계획

 

 

13. 기 추진･임대운영 중인 공공지원민간임대에도 금번 누구나집 분양전환 기준이 적용되는지?

 

 

☞ 현재 임대운영 중인 공공지원민간임대는 임대의무기간 종료 후, 임대사업자의 결정에 따라 청산･분양되는 것이 원칙

 

 

□ 이미 사업계획이 승인되어 임대운영 중인 곳의 임대사업자 수익을 제한하고 재분배하는 것은 사유재산에 대한 과도한 침해가 될 수 있음