국세청-종합부동산세법 2021년 개정내용 및 Q&A

□개인·법인 주택분 세율 인상(’21년 귀속분부터)

○개인 주택분 세율인상 및 법인 주택분 고율의 단일세율 적용

과세표준	2주택 이하			3주택이상, 조정대상지역 2주택
	현 행	개 정		현 행	개 정
		개인	법인		개인	법인
3억원 이하	0.5%	0.6	3%	0.6%	1.2	6%
3∼6억원	0.7%	0.8		0.9%	1.6
6∼12억원	1.0%	1.2		1.3%	2.2
12∼50억원	1.4%	1.6		1.8%	3.6
50∼94억원	2.0%	2.2		2.5%	5.0
94억원 초과	2.7%	3.0		3.2%	6.0

□세부담 상한 인상(’21년 귀속분부터)

○법인 주택분 세부담상한 적용 폐지 및 개인 조정대상지역 2주택자 세부담상한 200% → 300% 인상

구 분	현 행 (개인·법인 동일)	개 정
		개 인	법 인
일반 1·2주택	150%	150%	폐 지
조정대상지역 2주택	200%	300%
3주택 이상	300%	300%

□법인 주택분 과세 강화(’21년 귀속분부터)

○법인 보유 주택에 대해 종합부동산세 공제액(6억 원) 폐지

○법인이 조정대상지역 내 신규등록 임대주택 종합부동산세 과세

* ’20.6.18. 이후 임대사업 등록 신청분부터

 

□1세대 1주택자 세액공제 확대(’21년 귀속분부터)

○고령자 공제율 인상 및 장기보유 공제와 합산한 공제한도 증액

고령자 공제			장기보유 공제(현행 유지)		공제한도
연 령	공제율		보유기간	공제율
	현 행	개 정
60∼65세	10%	20%	5∼10년	20%	70%→80%
65∼70세	20%	30%	10∼15년	40%
70세 이상	30%	40%	15년 이상	50%

<과세표준 및 세율 적용 >

1.조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 ’20.9.1. 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받는지?

○조정대상지역 판정은 과세기준일(6월 1일) 현재를 기준으로 적용하므로 ’20년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, ’21년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당함.

2.3주택을 보유한 상태(모두 非조정대상지역)에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은?

○합산배제 주택은 세율 산정 시 주택수에 포함되지 않으므로 非조정대상지역 2주택 소유자로 보아 일반세율이 적용됨

3.부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택수 판정은?

○종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당함

 

< 개정세법 관련 >

4.법인은 주택을 6억원 이하 보유한 경우에도 종합부동산세가 과세되는지?

○법인은 주택분 종합부동산세 공제액(6억원)이 폐지되었으므로 주택을 보유한 가액 전체에 대해 종합부동산세 납세의무가 있음

- 다만, 사업의 특성을 고려하여 시행령으로 정하는 법인의 경우 보유 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 한하여 종합부동산세가 부과되며, 이 경우 세율도 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용됨

* 세부담 상한도 개인과 동일하게 적용

5. '21년 주택분 종합부동산세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되는지?

○주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 '21년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않음

6.법인의 경우 '21년부터는 토지분 종합부동산세 계산시에도 세부담 상한이 미적용되는지?

○법인 소유 주택에 대한 종합부동산세 계산시에만 세부담 상한이 적용되지 않는 것이고, 법인 소유 토지에 대한 종합부동산세 계산시에는 토지분 종합부동산세 세부담 상한이 적용됨

 

< 합산배제 및 세액공제 적용 >

7.법인이 ’20.6.17. 이전 취득한 주택을 ’20.6.18. 이후 장기일반민간 임대주택 등록 시 합산배제 적용 가능여부는?

○’21년 귀속분부터는 법인이 주택을 취득한 시기와 관계없이 ’20.6.18.이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우 합산배제 대상에서 제외됨

8.임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속하여 합산배제 적용을 받지 못하는지?

○임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외되는 것임

9.임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 기존 합산배제 적용으로 감면받은 세액을 추징하는지?

○임대료 상한 5% 위반 시 기존 합산배제 적용받아 감면된 세액에 대하여 추징하는 것이나, 의무임대기간(5년, 8년)이 지난 임대주택의 경우 기존 감면세액은 추징하지 않는 것임

10.부부 공동으로 1주택을 보유하는 경우(다른 세대원은 보유 주택 없음) 세액공제가 적용되는지?

○부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 세액공제 적용되지 않음

*부부 각각 6억원씩 공제, 연령 및 보유기간 세액공제 미적용

11.종합부동산세 계산시 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는 1세대 1주택자의 범위가 어떻게 되는지?

○1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말함

- 다만, 합산배제 신고한 임대주택 외의 1주택을 소유한 자는 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 1세대 1주택자로 봄

12.합산배제 임대주택의 임대사업자 지위를 상속받은 경우 합산배제 임대주택의 공시가격* 기준일을 언제로 보는지? * 6억 원(수도권 밖 3억 원)

○“상속인”이 아닌 “피상속인”의 임대개시일 기준으로 판단함

13.임대주택이 아닌 종전주택을 재건축하여 취득한 신축주택을 임대주택 등록 시 합산배제 임대주택의 공시가격* 판정방법은? * 6억 원(수도권 밖 3억 원)

○종전주택이 합산배제 임대주택이 아니므로, 신축주택의 공시가격을 기준으로 합산배제 요건을 판정함

 

< 민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련 >

14.'20년 7월 11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 되는지?

○'20년 7월 11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 건설임대주택에 해당하지 않음

15.종합부동산세 합산배제되는 장기임대주택의 의무임대기간이 늘어났다는데, 의무임대기간이 몇 년인지?

○종합부동산세 합산배제 대상 장기임대주택의 의무임대기간이 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장됨

16.지금 아파트를 장기매입임대주택 등록 시 종합부동산세 합산배제를 받을 수 있는지?

○'20년 7월 11일 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자 등록 후 10년 이상 임대하더라도 종합부동산세 합산배제를 받지 못함

17.'20년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 되는지?

○'20년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않음

18.'20년 7월 10일 이전에 장기매입임대주택으로 등록 신청한 아파트가 7월 11일 이후 임대사업자 등록이 되는 경우 종합부동산세 합산배제를 받을 수 있는지?

○종합부동산세 합산배제 받을 수 있음

19.단기임대주택으로 등록한 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소되었는데, 다시 장기임대주택으로 등록하면 합산배제를 계속 받을 수 있는지?

○단기임대주택으로 등록한 아파트가 아닌 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소된 경우, 다시 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제를 계속 적용받을 수 있음

20.아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제되는지?

○아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제됨

-다만, 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 ’18년 9월 14일 이후에 새로 취득한 조정대상지역에 소재한 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외됨

21.법인이 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제되는지?

○법인 또는 법인으로 보는 단체가 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제 받을 수 있음

-다만, '20년 6월 18일 이후 사업자등록 등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고)한 조정대상지역에 있는 장기일반민간매입임대주택은 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외됨

22.아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택을 임대의무기간 내에 임대사업자등록을 신청말소한 경우 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되는지?

○임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 아파트 장기임대주택과 단기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아 임대사업등록 말소한 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않음

23.아파트 이외의 장기매입임대주택의 임대사업자 등록을 의무임대기간 충족 전에 자진 말소하는 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되는지?

○아파트 이외의 장기매입임대주택은 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 유형이 아니므로

-의무임대기간(8년 또는 10년 이상) 충족 전에 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징됨

24.아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택은 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세를 추징당하지 않으려면 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 후에 임대사업자 등록을 신청 말소해야 하는지?

○임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 말소되는 유형인 아파트 장기매입임대주택과 단기민간임대주택은 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하기 전에 임대사업자 등록을 신청말소하는 경우에도 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되지 않음

25.'18년 3월 31일 이전 등록한 단기민간임대주택이 '20년 8월 18일 임대의무기간 만료로 임대사업자 등록이 직권 말소된 경우 '20년에는 합산배제 되는지?

○종합부동산세 과세기준일인 '20년 6월 1일 현재 시·군·구청 및 세무서에 임대사업자 등록한 상태에서 임대하고 있었던 임대주택이므로 '20년 종합부동산세 계산 시 합산배제됨

26.종합부동산세 합산배제된 임대주택이 도시 및 주거환경정비법에 따라 아파트로 재개발·재건축되어 재개발·재건축 후 임대사업자등록이 불가능한 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되는지?

○합산배제 임대주택에 해당하여 종합부동산세를 경감받은 임대주택이 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 재개발·(소규모)재건축·리모델링으로 인해 신규 취득한 주택이 아파트라서 임대사업자 등록이 불가능한 경우, 기 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않음