간이과세자 부동산 중개수수료 부가가치세 관련 문의-국세청

질문 : 간이과세자 부동산 중개수수료 부가가치세 관련 문의 [등록일 2015-01-26]

 

1.사실관계<구체적으로 기재>

공인중개사를 통해 부동산 임대차 계약을 체결했습니다.

가입시에 사업자등록증에 "간이과세자"로 기재되어 있음을 확인하였는데,
중개 대상물 확인설명서의 중개수수료 등에 관한 사항에
법정요율 상한의 중개수수료와 부가세 10퍼센트를 더해 합계액이 기재되어 있습니다.
현재 중개수수료 협의가 되지 않아 중개수수료는 지급하지는 않은 상태입니다.

2.질의사항

간이과세자의 경우 부가가치세법 31조 적용이 안되어 부가가치세 10%징수가 안되는 것이므로, 이는 상기 규정 위반인 것으로 판단되는데,
현재 간이과세자로 적용되어 있는지 확인할 수 있는 방법;과
간이과세자로 적용되어 있어 상기 규정 위반이 맞다면, 어떠한 방식으로 대응할 수 있는지 여부;를 문의드립니다.

참고로, 계약 체결한 공인중개사 사무소의 사업자등록번호는 모르고, 상호, 소재지 주소, 대표자만 아는 상태입니다
 

3.답변 [답변일 2015-01-27]

 

귀 상담의 경우 간이과세자는 부가가치세 10%를 별도로 거래징수 할 수 없는 것으로 귀 사례의 경우 부동산중개업자가 간이과세자라면 중개수수료 외에 부가가치세를 추가로 요구할 수 없는 것입니다.

 

따라서 간이과세자는 공급을 받는 자에게 부가가치세가 포함된 금액을 대가로 제시하여 계약을 맺는 것입니다.

 

참고로 신용카드결제나 현금영수증 발급요구시 부가가치세를 요구하는 등 이중가격을 제시한 경우라고 한다면 국세청홈페이지에 탈세제보를 하거나 현금영수증홈페이지에 현금영수증 미발급신고를 할 수 있습니다.

 

-참고-

 

*부가46015-4636, 1999.11.18.
일반과세자가 재화 또는 용역을 제공한 경우 부가가치세법 제15조의 규정에 의하여 거래상대방으로부터 공급가액의 10％를 거래징수하여야 하는 것이나, 동법 제25조의 규정에 의한 간이과세자 또는 과세특례자가 재화 또는 용역을 제공한 경우에는 거래상대방으로부터 부가가치세가 포함된 대가를 수령하는 것이므로 부가가치세를 추가하여 거래징수할 수 없는 것임.

 

아울러 답변 내용에 대해 궁금한 사항이나 추가 질의하실 내용이 있으신 경우에는 인터넷상담에 ‘재질의’(추가질문) 주시거나 국세청 세미래 콜센타 상담전화 ☎126(세법상담 '1번', 부가가치세 ‘4’번)으로 주시면 성심을 다하여 친절하게 답변드리겠습니다.

 

 

질문 : 부동산 중개수수료의 부가가치세 별도 징수관련 (중개업자가 간이과세자인 경우) [등록일:2018-02-08] 

 

수고하십니다.
부동산 중개수수료를 받을 때 중개업소마다 부가가치세 받는 방식이 서로 달라 혼선이 있어서 질문 드립니다.
연매출 4,800만원이하 간이과세자는 3% 부가세를 별도 받을수 있는지 아니면 받을수 없는지 궁금합니다.
부가세를 받는 곳도 있고 안받는곳도 있고 하여서...
간이과세자는 년1회 신고를 한다는데 무슨신고이며 그때 납부하는 세금은 무슨세목입니까?
답변 기다리겠습니다. 감사합니다.

 

답변 : 2018-02-12

 

안녕하십니까?

1. 간이과세자인 공인중개업자는 부가가치세가 포함된 중개보수를 수령하는 것이며, 부가가치세법 제31조에 따른 거래징수 규정이 적용되지 아니하므로 부가가치세와 중개수수료를 별도 구분하여 받을 수 없는 것으로 사료됩니다.

2. 간이과세자는 부가가치세 확정신고.납부(1.1.-12.31. 실적을 다음 해 1.25까지 신고) 및 종합소득세신고.납부(1.1.-12.31. 소득에 대해 다음해 5.31까지 신고) 의무가 있습니다.

감사합니다.

[ 참 고 ]

 

서면-2016-부가-2959 [부가가치세과-234] , 2016.02.02
[ 제 목 ]
간이과세자인 공인중개사의 부가가치세 거래징수 여부

[ 요 지 ]
부가가치세법 제61조에 따른 간이과세자인 공인중개업자는 부가가치세가 포함된 중개보수를 수령하는 것이며, 부가가치세법 제31조에 따른 거래징수 규정이 적용되지 않는 것임

[ 회 신 ]
귀 서면질의의 경우 기존해석사례(기획재정부 부가가치세제과-70, 2015.01.19)를 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 부가가치세제과-70 , 2015.01.19
부가가치세법 제61조에 따른 간이과세자인 공인중개업자는 부가가치세가 포함된 중개보수를 수령하는 것이며, 부가가치세법 제31조에 따른 거래징수 규정이 적용되지 않는 것임.

 

 

 

법령해석 사례 

 

민원인 - 간이과세자인 공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받을 수 있는지(「공인중개사법」 제33조제3호 등 관련) 

• 안건번호15-0523
• 회신일자2016-01-18

1. 질의요지
「공인중개사법」 제33조제3호에서는 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한다고 규정하고 있는바, 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하는 경우 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지?

 

2. 질의배경
○ 민원인은 간이과세자인 개업공인중개사가 법정 중개보수를 초과하여 부가가치세를 별도로 받는 경우가 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지에 대하여 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부에서는 일반과세자와 달리 간이과세자에게는 「부가가치세법」 제31조의 적용이 배제되어 별도로 소비자에게 부가가치세를 징수할 수 없기 때문에, 부가가치세를 받은 결과 중개보수와 합산한 가액이 법정 중개보수의 한도를 초과한다면 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반된다고 회신하자, 이에 이견이 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.

 

3. 회답
「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되지 않습니다.

 

4. 이유
「공인중개사법」 제32조제1항에서는 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 주택의 중개에 대한 보수와 같은 조 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제33조제3호에서는 개업공인중개사등이 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한다고 규정하고 있습니다. 그리고, 「부가가치세법」 제4장 제31조에서는 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 같은 법 제29조제1항에 따른 공급가액에 같은 법 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다고 규정하고 있는데, 같은 법 제61조제1항에서는 직전 연도의 재화와 용역의 공급에 대한 대가(부가가치세가 포함된 대가를 말하며, 이하 “공급대가”라 함)의 합계액이 대통령령으로 정하는 금액에 미달하는 개인사업자는 간이과세자로서 이 법에서 달리 정하고 있는 경우를 제외하고는 제4장부터 제6장까지의 규정에도 불구하고 제7장의 규정을 적용받는다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제109조제1항에서는 “대통령령으로 정하는 금액”을 4천800만원으로 규정하고 있는바, 이 사안은 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수(이하 “법정 중개보수”라 함)와는 별도로 부가가치세 명목의 별도 금전을 중개의뢰인에게 수령함으로써 그 중개보수와 부가가치세를 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하는 경우가 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지에 관한 것이라 하겠습니다. 먼저, 부가가치세는 기업이 일정 기간 동안에 생산ㆍ유통 등의 사업 활동을 통해 창출한 부가가치를 과세표준으로 하여 과세하는 조세로서, 조세부담을 거래 단계별로 거래상대자에게 전가하여 종국적으로는 최종소비자가 그 부담을 지도록 하는 일반소비세에 해당하는바, 부가가치세의 실제 담세자는 사업자 등으로부터 재화나 용역을 공급받는 최종소비자라고 할 것입니다. 이에 따라, 일반과세자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에 대하여는 「부가가치세법」 제31조에서 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 부가가치세를 징수하도록 하는 직접적인 근거규정을 두고 있고, 간이과세자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 같은 법 제61조제1항에서 재화와 용역의 대가에 부가가치세가 포함되는 “공급대가”를 수령하는 것으로 규정함으로써, 간이과세자도 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 부가가치세를 전가할 수 있도록 하는 간접적인 근거규정을 두고 있다고 할 것입니다. 따라서, 간이과세자의 경우에는 「부가가치세법」상 일반과세자와 같이 부가가치세를 소비자에게 직접 징수할 수 있도록 규정되어 있지 아니하더라도, 부가가치세를 사실상 누가 부담하며 어떻게 전가할 것인지의 문제는 사적 자치가 허용되는 영역으로 거래당사자의 약정 또는 거래관행 등에 의하여 결정될 사항이고(헌법재판소 2000. 3. 30. 결정 98헌바7 결정례 참조), 부가가치세의 실제 담세자는 최종소비자라는 부가가치세의 원리에 따라 간이과세자인 개업공인중개사도 사인 간의 약정을 통해 부가가치세 상당액을 소비자에게 요구할 수 있다고 할 것입니다. 그리고, 「공인중개사법」 제32조 및 제33조제3호에서 규정하고 있는 법정 중개보수는 공인중개사가 용역의 대가로서 받는 적정한 이익·비용 등을 의미하는 것으로서, 이러한 법정 중개보수에는 그에 따르는 부가가치세까지를 포함하고 있는 것은 아니라고 할 것인바(법제처 2006. 9. 25. 회신 06-0211 해석례 참조), 개업공인중개사가 간이과세자인지 일반과세자인지 여부와 관계없이 법정 중개보수는 부가가치세가 제외된 금액이라고 할 것입니다. 또한, 「부가가치세법」 제63조제1항에서는 “공급대가”를 간이과세자의 과세표준으로 규정하고 있는데, 이는 주로 소규모 영세사업자로 구성된 간이과세자의 간편한 납세액 산정을 위한 과세기준인 것이지, 간이과세자가 수령하는 모든 “대가”를 예외 없이 부가가치세가 포함된 “공급대가”로 보려는 취지는 아니라고 할 것입니다. 만약, 간이과세자가 수령하는 “대가”를 모두 “공급대가”로 판단하여 일반과세자와 달리 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 수령하는 법정 중개보수에 이미 부가가치세가 포함된 것으로 보게 된다면, 결과적으로 일반과세자보다 영세한 간이과세자인 개업공인중개사는 일반과세자인 개업공인중개사보다 더 적은 중개보수를 수령하여야 하는 불공평한 상황이 발생할 수 있다는 것도 이 사안을 판단할 때 고려하여야 할 것입니다. 더욱이, 「공인중개사법」 제33조제3호에서 “사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위”를 금지하고 있는 것은 사례 또는 증여와 같이 아무런 용역의 제공 등이 없이 무상으로 이익을 취하는 행위를 금지하는 것으로, 같은 규정에서 말하는 “그 밖의 어떠한 명목”이 의미하는 것은 사례 또는 증여와 유사한 행위로서 이익을 취하는 것을 의미하는 것으로 보아야 할 것이지 부가가치세와 같이 용역을 제공받는 자가 부담하여야 할 세금까지 포함하는 것은 아니라 할 것입니다(법제처 2006. 9. 25. 회신 06-0211 해석례 참조). 이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지 여부는 별도의 기준 및 약정에 따라 수령한 부가가치세 상당액을 제외하고 판단하여야 할 것인바, 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 법정 중개보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되지 않는다고 할 것입니다.

 

 

• 관계법령
  - 공인중개사법 제33조 제3호

법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

 

법제처 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
아울러「헌법」제 101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례'가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.