생애최초 주택 구입자 특별공급에 대한 Q&A-국토교통부

생애최초 주택 구입자 특별공급에 대한 Q&A

▣ 청약자격

ㅇ 공통사항
- 세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없을 것
- 입주자모집공고일 현재 혼인(재혼을 포함한다) 중이거나 미혼인 자녀(입양을 포함하며, 혼인중이 아닌 경우에는 동일한 주민등록표 등본에 올라 있는 자녀를 말한다)가 있는 자
- 근로자 또는 자영업자(입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자가 아닌 자로서 과거 1년 내에 근로소득 또는 사업소득에 해당하는 소득세를 납부한 사실이 있는 자를 포함한다)로서 통산하여 5년 이상 소득세를 납부한 자(이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제·세액공제·세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함한다)
ㅇ 국민주택
- 공급주택의 일반공급 1순위 요건을 갖출 것(「주택공급에 관한 규칙」 제27조에 따른 제1순위에 해당하는 자)
- 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자
- 공급물량의 70%는 도시근로자 가구당 월평균소득의 100퍼센트 이하인 자에게 공급하고, 나머지 물량(30%)은 월평균소득 130퍼센트 이하인 자에게 공급
* 사업주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사인 경우 「사회보장기본법」 제37조에 따른 사회보장정보시스템을 통해 처리된 근로소득, 사업소득, 재산소득, 기타소득의 월평균 소득을 합산하여 해당 세대의 월평균 소득 산정
ㅇ 민영주택
- 공급주택의 일반공급 1순위 요건을 갖출 것(「주택공급에 관한 규칙」 제28조에 따른 제1순위에 해당하는 자)
- 공급물량의 70%는 도시근로자 가구당 월평균소득의 130퍼센트 이하인 자에게 공급하고, 나머지 물량(30%)은 월평균소득 160퍼센트 이하인 자에게 공급

▣ 입주자 선정방법 : 경쟁 발생 시 추첨

 

‘생애최초로 주택을 구입하는 자’의 의미는?

청약하려는 주택의 입주자모집 공고일 현재, 세대원 중 한 사람이라도 주택(분양권등)구입, 상속, 증여, 신축 등 사유를 불문하고 과거에 한 번이라도 주택(분양권등)을 소유한 사실이 있는 경우는 생애최초 특별공급의 대상이 될 수 없음
(적용례) 배우자가 소유하고 있던 주택을 혼인 전 처분하고 혼인한 경우, 세대원의 과거 주택소유 이력으로 인해 생애최초 특별공급 대상이 될 수 없음

 

｢주택공급에 관한 규칙｣ 제53조에 따른 무주택을 인정받는 주택을 소유하거나 소유한 이력이 있는 경우, 생애최초 자격이 되는지?

세대원 중 한 사람이라도 과거 주택(분양권등)을 소유한 사실이 있는 경우는 생애최초 특별공급의 대상이 될 수 없으나, ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제53조 각 호에 따라 무주택으로 인정받은 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 예외적으로 무주택으로 보아, 생애최초 자격을 인정받을 수 있습니다.(단, 제53조 제9호의 소형저가주택의 경우 불인정)
(적용례) 동일 세대를 구성하고 있는 직계존속이 현재 주택을 소유하고 있거나, 과거 소유한 사실이 있다 하더라도 입주자모집공고일 현재 만 60세 이상인 경우에는 무주택으로 인정

 

세대원 중 한명이 소형·저가주택으로 인정되는 주택을 보유하고 있는 경우 민영주택 생애최초 특별공급 신청이 가능한지?

소형저가주택*은 민영주택의 일반공급(가점제 및 추첨제) 신청 시에만 적용되는 규정으로, 생애최초 특별공급 신청 시에는 인정되지 않습니다.
* 주거전용면적 60㎡ 이하 & 공시가격 수도권 1.3억 이하, 지방 8천만원 이하

 

민영주택 생애최초 특별공급 신청 시에도 입주자모집공고일 현재 1순위 통장에 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자에 충족해야하는지?

민영주택 생애최초 자격요건 중 청약통장 선납금 600만원 조건은 없으나, ｢주택공급규칙｣ 제28조제1항의 1순위 자격을 충족하여야 하며, 따라서 ｢주택공급규칙｣ [별표2]에서 정하고 있는 지역별ㆍ면적별 예치기준금액 이상을 예치하고 있어야 합니다.
* 투기과열지구 등 : 통장가입 2년 이상, 지역별 예치금액 충족자
  수도권(투기과열제외) : 통장가입 1년 이상, 지역별 예치금액 충족자
  비수도권(투기과열제외) : 통장가입 6개월 이상, 지역별 예치금액 충족자

 

참고 : 민영주택 청약 예치금액기준

구분	서울특별시‧부산광역시	그밖의 광역시	경기도‧기타지역
전용면적 85㎡이하	300만원	250만원	200만원

또한, 투기과열지구·청약과열지역에서 공급되는 국민주택·민영주택의 경우 1순위 요건으로 세대주일 것, 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자가 아닐 것을 요구하고 있으며, 이를 충족하지 못하는 경우에는 특별공급 신청이 불가합니다.

* 투기과열지구 및 청약과열지역에서의 1순위 청약제한 등은 한국부동산원 청약홈(www.applyhome.co.kr) 사이트에서 확인 가능 / 청약자격 확인-청약제한사항 확인

 

청약저축 통장 가입자인 경우 민영주택 생애최초 특별공급 신청이 가능한지?

기본적으로 민영주택은 청약부금, 청약예금, 주택청약종합저축 통장으로만 청약신청이 가능하나, 청약저축 가입자의 경우에는 입주자 모집공고일 전날까지 청약저축 통장을 청약예금 통장으로 전환하여야 인정이 가능합니다.
* 청약저축 통장은 국민주택 청약 시에만 이용 가능하며, 청약저축을 청약예금으로 전환한 후에 청약저축으로 재전환은 불가능

 

2015년 경기도 거주 당시 85㎡이하 청약예금 가입자가 모집공고일 2년 전까지 서울특별시로 등본 전입하여 청약신청 하려는 경우 1순위 요건 충족이 되는지?

청약예금은 면적별 특화된 하나의 상품으로 85㎡이하 가입 시 경기도 거주자로 200만원 예치한 경우, 가입일로부터 2년(투기과열지구 또는 청약과열지역) 경과시 1순위자격을 충족할 수 있습니다.
단, 지역별 예치금은 입주자 모집공고일 현재 신청자의 주민등록표등본상 주소지를 기준으로 판단하기 때문에, 경기도에서 서울로 전입한 경우에는 청약접수 당일까지 지역간 예치금 차액(100만원)을 납입하면 청약신청이 가능합니다.

 

기혼자의 경우, 모집공고일 현재 배우자가 주민등록표등본상 분리되어 있는 경우에도 청약가능한지?

입주자모집공고일 현재 청약자가 혼인사실을 가족관계증명서 또는 혼인관계증명서로 증명이 가능한 경우에는 배우자가 주민등록표등본상 분리되어 있어도 생애최초 특별공급 자격 중 ‘혼인’ 요건을 충족한 것으로 볼 수 있습니다.

 

이혼 등으로 혼인 중이 아닌 자가, 자녀는 있으나 자녀가 모집공고일 현재 신청자와 주민등록표상 분리되어 있어도 신청이 가능한지?

공고일 현재 청약자가 이혼 등으로 배우자가 없는 경우에는 미혼인 자녀(입양포함)가 청약신청자와 동일한 주민등록표에 함께 등재된 경우에만 인정이 가능합니다.

 

배우자가 없는 자로서 모집공고일 현재 자녀가 같은 주민등록표등본상에 등재되어 있으나, 이혼 한 자녀의 경우에도 신청 가능한지?

생애최초 주택 특별공급 운용지침 제4조(청약자격)의 규정에 따라, 자녀는 미혼인 자녀만 인정되며, 혼인 후 이혼한 자녀는 인정되지 않습니다.
* 혼인신고가 가능한 만 18세 이상인 자녀를 ‘미혼인 자녀’로 인정받기 위해 혼인관계증명서 상세내역을 제출받아 확인

 

입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자만 가능한지?

「생애최초 주택 특별공급 운용지침」 제4조(청약자격) 각항의 3호에 의하면 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자여야 하며, 근로자 또는 자영업자가 아닌 경우에는 과거 1년 내에 근로소득 또는 사업소득에 해당하는 소득세를 납부 한(소득세 납부의무자이나 소득공제·세액공제·세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함) 사실이 있어야 합니다.

‘과거 1년’은 입주자모집공고일로부터 1년을 말하며, 소득세 납부이력은 납부내역증명(납세사실증명) 상의 “납부일자”가 기준이 됩니다.
* 입주자모집공고일이 2021년 4월인 경우 기준일은 2020년 4월부터이며, 2020년도 4월 이후 소득세 납부 사실이 있는 경우에만 요건을 충족한 것으로 인정합니다.

본인(청약자)은 공고일 현재 근로자 또는 자영업자가 아니고, 과거 1년 내 소득세 납부사실도 없으나, 배우자가 요건을 충족하는 경우 청약신청이 가능한지?

근로자 또는 자영업자(입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자가 아닌 자로서 과거1년 내에 근로소득 또는 사업소득에 해당하는 소득세를 납부한 사실이 있는 자를 포함한다) 자격은 주택공급 신청자 본인이 충족하여야 하며, 배우자 또는 세대원이 충족한 경우에는 인정되지 않습니다.

 

5개년 이상 소득세 납부 사실은 연속적으로 60개월 이상 납부한 것을 의미하는지?

‘5년 이상 소득세 납부’는 개월수(60개월)가 아닌 연도별 횟수를 의미합니다. 따라서 1년의 기간 동안 12개월 이하로 근무하여 납부한 경우에도 1개년의 실적으로 인정하고 있습니다. 또한, 5년의 납부실적은 연속할 것을 의미하지 않으며, 비연속적인 경우도 합산하여 인정가능하며, 해당년도 소득세 납부 실적도 포함됩니다.
* 2021년도에 입주자모집공고를 실시한 주택에 청약하는 경우 2013, 2015, 2017, 2019, 2021년도에 각각 소득세 납부 사실이 있는 경우에 자격 인정

 

과거 소득세 납부사실을 확인할 수 있는 서류는?

소득금액증명(근로소득자용 또는 종합소득세 신고자용) - 세무서
납세사실증명(납부내역증명) (종합소득금액증명 제출자에 한함) - 세무서
(종합소득세 신고대상자 중 결정세액이 환급 및 없는 경우에는 ‘종합소득세 과세표준 확정신고 및 납부계산서’로 확인하여야 합니다.)
근로소득원천징수영수증 또는 사업소득원천징수영수증 - 해당직장
일용근로소득 지급명세서(원천징수영수증) - 해당직장/세무서
일용근로자 소득금액증명 – 세무서

 

해당년도 소득세 납부사실을 확인할 수 있는 서류는?

(통산 4개년 소득세 납부자에 한해, ‘과거1년’ 이내 연말정산 / 종합소득세 신고기한미도래한 경우에 인정)
근로자 : 갑종근로소득에 대한 소득세원천징수영수증(해당직장)
사업자 : 납세사실증명(납부내역증명), 종합소득세.농어촌특별세 과세표준확정신고 및 납부계산서 등을 통한 결정세액 납부, 결정세액 환급 내역 (종합소득세 신고기한 전일경우에는 “부가가치세 확정(예정)신고서“ 예외적 인정/ 면세사업자의 경우, 사업장현황신고서 혹은 면세사업자 수입금액증명원 인정
일용직 : 일용근로소득지급명세서(해당직장/세무서)
학원강사, 보험모집인, 프리랜서 : 거주자의 사업소득 지급명세서(지급조서) 또는 총급여액과 근로기간이 기재된 근로계약서
보육교사 : 본인의 근로형태(근로자, 일용직 등)를 확인하여 증빙서류 제출

 

소득세 납부사실 확인 시 근로소득 또는 사업소득에 해당하는 소득세를 납부한 사실은 없으나, 이자소득, 배당소득으로 인한 소득세 납부 실적이 있는 경우 소득세를 납부한 것으로 인정할 수 있는지?

생애최초 특별공급 자격 중 ‘소득세 납부’ 사실은 소득세법 제19조 또는 제20조에 해당하는 근로소득(사업소득)에 대한 소득세를 납부한 적이 있어야 가능하며, 이자소등 및 배당소득으로 인한 소득세 납부의 경우에는 인정되지 않습니다.

 

신청자는 소득세를 납부한 적이 없으나, 신청자의 배우자가 5년 이상 소득세 납부실적이 있는 경우 청약자격이 있는지?

5년이상 소득세 납부실적은 청약자 본인이 납부한 경우만 인정하며, 그 배우자 또는 세대원의 납부실적은 인정하지 않습니다.

 

소득세가 발생하였으나 소득공제로 납부의무액이 없는 경우

 

소득세 납부사실 판단 시 소득세납부의무자이나 소득공제·세액공제·세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우에도 소득세를 납부한 것으로 인정될 수 있습니다.
(종합소득세 신고대상자의 경우, 종합소득세·농어촌특별세 과세표준확정신고 및 납부계산서 등 의 신고내역 확인을 통하여 납부의무액 감면 내용 확인가능)

 

소득세가 발생하였으나 이를 납부하지 않은 경우에도 자격 인정이 가능한지?

생애최초 특별공급 청약자격 중 소득세 납부사실 판단 시 소득세가 발생하였음에도 이를 전액 납부하지 않은 경우에는 해당 자격을 충족한 것으로 인정되지 않습니다. (소득세의 일부미납 및 과소신고로 인한 경정납부(추징)예정인 경우에도, 납세사실증명(납부내역증명)을 통하여 납부이력 확인 가능합니다. 납세사실증명(납부내역증명)상 납부일이 명기된 내역이 있었을 때, 납부이력이 발생하였다고 인정함.)

 

대학원생이 대학에서 연구 및 용역활동으로 인한 기타소득이 발생한 경우 소득세를 납부한 것으로 볼 수 있는지?

생애최초 특별공급은 소득세법 제19조 또는 제20조에 해당하는 근로소득(사업소득)에 대한 소득세를 납부한 적이 있어야 가능하며, 근로소득(사업소득)에 따른 소득세 납부실적이 없고 기타소득만 있는 경우에는 청약이 불가합니다.
다만, 기타소득에 해당되더라도 근로를 제공하여 발생한 소득임을 증빙한다면 인정이 가능할 것입니다. 따라서 대학원생이 근로 및 근로에 준하는 연구용역 제공으로 인해 발생한 기타소득에 대한 소득세(원천징수세액)를 납부하였다면 납부이력으로 인정이 가능합니다.

 

소득기준 산정방식이 신혼부부 특별공급과 다른지?

신혼부부 특별공급 소득기준 산정방식과 동일한 운용지침을 준용하고 있습니다.

 

종교관련종사자가 소득세 납부 시행(2018년) 전 종교관련종사자로서의 활동으로 발생한 소득은 있으나 소득세 납부 사실이 없는 경우, 소득세를 납부한 것으로 인정이 가능한지?

소득세 납부사실 판단 시 소득세납부의무자이나 소득공제·세액공제·세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함하고 있습니다. 그러나, 종교인이 과거 소득세납부의무대상자에서 제외되어 소득세를 납부하지 않았다면 소득세를 납부한 것으로 인정할 수 없습니다

 

농업종사자의 경우에도 생애최초 특별공급 신청이 가능한지?

농업종사자의 경우 농업경영체 등록확인서를 통해 현재 농업에 종사하고 있는 사실이 확인되는 경우 ‘근로자 또는 자영업자’ 요건을 충족한 것으로 볼 수 있으며, 5년 이상 농업에 종사한 이력이 확인되는 경우 ‘5년 이상 소득세를 납부한 자’ 요건 또한 충족한 것으로 볼 수 있습니다.

 

입주자모집공고일 현재는 귀화하였으나 귀화 전 외국인으로서 근로소득 또는 사업소득으로 소득세를 납부한 내역이 있는 경우, 소득세 납부사실을 인정할 수 있는지?

외국인이 귀화한 경우, 귀화 전 외국인으로서의 소득세 납부 이력 또한, ‘5년 이상 소득세 납부’로 인정할 수 있을 것입니다. (귀화 이전/이후의 연속성을 객관적인 서류로 증빙하여야 함)

 

청약신청지역에서 우선공급 요건으로 일정기간(수도권의 투기과열지구인 경우에는 2년) 이상의 거주기간을 정하고 있는 경우 거주기간을 충족하여야 우선공급을 받을 수 있는지?

생애최초 특별공급 또한 해당지역 거주요건을 충족한 자를 대상으로 추첨을 통해 당첨자를 선정하고, 이후 남은 물량이 있는 경우 해당지역 거주요건 미충족자 및 청약가능지역 거주자를 대상으로 추첨으로 당첨자를 선정합니다.

 

직계존속의 경우 1년 이상 함께 거주한 경우에만 가구원으로 인정되는지?

청약신청자 및 그 배우자의 직계존속은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 1년 이상 계속하여 공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 경우에만 가구원수 및 소득산정 시 포함됩니다.(’21년도 2/2 개정)
함께 거주한 기간이 1년 미만인 경우 가구원수 및 소득산정에만 제외되며, 이 경우에도 세대원으로는 인정되므로 세대원의 자격(5년 이내 당첨사실이 없을 것, 무주택세대구성원)을 갖추고 있어야 합니다.

 

세대원이 2인 이하인 경우, 월평균 소득은 3인 이하의 소득을 적용하는지?

본인 포함 세대원이 2인 이하인 경우에 월평균 소득은 ‘3인 이하 기준 소득’을 적용합니다.

 

해당 세대의 월평균 소득을 산정시 신청자와 배우자만을 기준으로 산정하는지?

소득 산정대상은 모집공고일 현재 신청자의 주민등록표상 세대주 및 성년자인 세대원의 소득을 합산하여 산정하며,
* 세대원의 실종, 별거 등으로 소득파악이 불가능한 경우에는 주민등록표상의 말소를 확인하여 소득산정에서 제외
또한, 주택공급신청자가 혼인한 경우에는 신청자 및 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 신청자 및 배우자의 직계존비속을 포함합니다.
* 주택공급 신청자의 배우자가 세대 분리된 경우에는, 배우자 및 그 배우자의 주민등본표에 있는 신청자 및 배우자의 직계존비속을 포함

 

가구원수 및 소득산정 시 직계존.비속의 해외체류여부도 확인하는지?

생애최초 특별공급 가구원수 및 소득산정 시에는 직계존비속의 해외체류 여부는 보지 않습니다.