백화점,대형마트 등 매장 임대차 표준거래계약서 개정-공정거래위원회

< 표준거래계약서 주요 개정 내용 >

 

유통 거래 공통 사항

구분	주요 내용
계약 체결 시 정보 제공	▶ 임대료, 판촉비용 분담, 매장 위치, 계약 갱신 등 주요 거래 조건의 결정·변경 기준과 절차를 공개
판촉비용	▶ 매장임차인의 법정 공동판촉행사 비용 분담비율(50%) 초과분에 대한 부담 주체를 유통업자로 명시
기타비용 기재	▶ 광고비·물류비 등 기타 비용도 계약서에 명시하도록 규정
금지행위 및 손해배상	▶ 대규모유통업법상 명시된 경영정보 제공 요구행위, 보복조치의 금지와 기타 4가지 불공정거래행위를 금지   ▶ 보복조치 등에 대해 최대 3배까지 배상하도록 규정
계약 갱신	▶ 자신이 계약 갱신 대상인지를 문의할 수 있도록 하고 유통업자가 14일 이내에 서면으로 통지하도록 함   ▶ 계약 갱신 거부에 대한 이의신청 절차 마련

가. 주요 거래 조건의 결정·변경의 기준을 계약 체결 시 통지

 

□ 유통업자가 주요 거래 조건*의 결정·변경에 대한 기준을 계약 체결 시 매장임차인에게 서면 통지 또는 공개하도록 규정하였다. 

 

* 임대료 및 임대보증금, 판매 촉진 행사, 계약 갱신, 매장 위치 및 이동 등

 

나. 법정 판촉비용 분담비율 초과분에 대한 부담 주체 명시

 

□ 유통업자와 매장임차인이 공동으로 판매 촉진 행사를 할 때 전체 판촉비용 중 매장임차인의 분담비율이 100분의 50*을 초과하게 될 경우 그 초과분을 유통업자가 부담하도록 명시하였다.  

 

* 공동판촉행사에서 매장임차인의 판매촉진비용 분담비율이 100분의 50을 초과하지 못하도록 한 대규모유통업법 제11조 제4항을 반영

 

다. 광고비·물류비 등 기타 비용도 계약서에 명시하도록 규정

 

□ 광고비·물류비 등 그 명목을 불문하고 계약서에 명시되지 않은 비용을 매장임차인에게 청구할 수 없도록 하고, 매장임차인에게 부담시킬 경우에는 사전에 그 기준을 통지하도록 규정했다.

 

※ 임대료 인상을 우회하여, 광고비 등에 대하여 사전 협의 없이 매장임차인에게 일방적으로 부담시키고 해당 비용을 과다하게 청구하는 사례 방지

 

라. 각종 불공정행위의 금지 및 징벌적 손해배상제

 

□ 대규모유통업법상 명시된 경영정보 제공 요구행위, 보복조치의 금지와 기타 4가지 불공정거래행위* 금지를 규정하였으며,

 

* ① 상품의 저가 취득 등 부당한 이익 요구, ② 거래상대방 제한, ③ 상품권이나 물품의 구입 강요, ④ 쌍방의 영업비밀이나 정보를 부당하게 이용

 

ㅇ 유통업자가 납품업체등의 종업원 사용금지, 보복조치 금지 규정을 위반한 경우 법원 결정에 따라 최대 3배를 배상하도록 명시하였다.

 

※ 대규모유통업법 제12조, 제18조, 제35조의2 제2항 반영

 

마. 계약 갱신과 관련된 절차적 권리 보장

 

□ 매장임차인이 자신의 갱신 대상 여부를 문의하면 14일 이내에 유통업자의 서면 통보를 받을 수 있도록 하여 예측가능성을 제고하였다.

 

※ 매장임차인이 계약 갱신 여부에 대해서 예상하지 못하고 있다가 갑자기 갱신 거부를 통보받아 향후 계획을 세울 수 없게 되는 사례 방지

 

□ 계약 갱신 거절 사유가 부당하거나 사실을 오인하였을 경우에는 매장임차인이 유통업자에게 이의를 신청할 수 있도록 했다.

 

※ 매장임차인에게 가장 중요한 것 중 하나가 계약 갱신 여부인데, 비합리적인 갱신 거절을 당하더라도 계약상 불복 절차가 전혀 없었던 점을 개선

 

ㅇ 유통업자는 이의신청일로부터 14일 안에 매장임차인과 협의를 개시하여야 하며, 정당한 사유 없이 협의를 거부하거나 게을리 하여서는 아니 된다.

 

임대차 거래 공통 사항

구분	주요 내용
임대료 감액청구권	▶ 매장임차인의 귀책사유 없이 매출이 현저하게 감소한 경우에는 임대료의 감액을 요청 가능
중도해지 위약금	▶ 중도 해지 시 위약금은 중도 해지로 인한 손해액에 준하되, 3개월의 임대료·관리비를 넘을 수 없음
관리비	▶ 관리비·시설사용료의 월평균 예상비용을 계약 체결 이전에 매장임차인에게 서면 통보
매장 이동	▶ 자신이 이동 대상인지 여부를 확인할 수 있는 절차 규정
영업시간 단축	▶ 매장임차인 등에게 부득이한 사유가 있을 경우 7일 전까지 영업시간의 변경 또는 단축을 요청 가능

가. 매장임차인의 임대료 감액청구권 및 유통업자의 협의 의무 규정

 

□ 자신의 귀책사유 없이 매출이 현저하게 감소한 경우 매장임차인이 유통업자에게 임대료의 감액을 요청할 수 있는 절차를 규정했다.

 

[임대료 감액 요청 사유(개정안 제8조 제6항)]

 

1. MD개편 등 “갑”의 사유로 “을”의 매장의 위치ㆍ면적ㆍ시설이 변경되고, 이에 따라 “을”의 매출이 현저하게 감소하였을 경우

2. 임대 목적물 주변 환경의 현격한 변화, 물가 또는 기타 경제여건의 변동 등 부득이한 사유가 발생하여 “을”의 매출이 현저하게 감소하였을 경우

 

ㅇ 유통업자는 매장임차인의 감액 요청이 있을 경우 14일 이내에 매장임차인과 협의를 개시하여야 하며,

 

- 매장임차인은 유통업자가 협의를 개시하지 아니하거나 협의 중단의 의사표시를 한 경우 분쟁 조정을 신청할 수 있다.

 

나. 계약 중도 해지 시 과다한 위약금 청구를 방지

 

□ 계약 중도 해지 시 유통업자가 매장임차인에게 청구할 수 있는 위약금은 중도 해지로 인한 손해액에 준하도록 하되, 3개월의 임대료·관리비를 넘을 수 없도록 했다.

 

※ 코로나 19로 인한 불황, 판매 부진, 불리한 계약 조건 등으로 임차인이 계약을 해지하고 싶어도 과다한 위약금 때문에 해지하지 못하는 사례를 방지

 

다. 관리비 및 시설 사용료 관련 예상 비용을 사전 통보

 

□ 유통업자가 미리 협의되지 않은 과다한 관리비를 청구하는 것을 방지하기 위해 관리비·시설 사용료의 월 평균 예상 비용을 계약 체결 이전에 매장임차인에게 서면 통보하도록 했다.

 

※ 유통업자가 관리비 등의 예상액을 매장임차인에게 사전에 알리지 않거나 구두로 적게 통보한 뒤, 계약 체결 후 과다한 비용을 부과하는 사례 방지

 

라. 매장 이동과 관련된 절차적 권리 보장

 

□ 유통업자가 매장이동 기준 등을 사전에 통지하도록 하고, 매장임차인이 자신의 매장 이동 대상 여부를 확인할 수 있는 절차를 규정하였다.

 

ㅇ 유통업자는 매장의 위치·면적·시설의 변경기준을 사전에 공지 또는 계약 체결 시 별도의 서면으로 매장임차인에 통지해야 하고,

 

ㅇ 매장임차인은 기준을 통보받은 후 유통업자에게 자신이 변경대상에 해당하는지 여부의 확인을 서면으로 요청할 수 있게 했다.

 

- 유통업자는 매장임차인의 확인 요청이 있은 날로부터 30일 이내*에 매장 위치 변경 대상·시기 등을 확인하여 통보하도록 했다.

 

※ 촉박한 통지에 따라 임차인의 경영이 어려워지는 사례 방지

 

마. 매장임차인 등의 영업시간 단축 및 변경 요구권

 

□ 매장임차인 등*에게 부득이한 사유가 있을 경우 7일 전까지 영업시간의 변경 또는 단축을 서면으로 요청할 수 있게 하고, 유통업자는 특별한 사유가 없는 한 요청을 승인하도록 했다.

 

* 법 개정(’21.4.20) 사항을 반영하여 매장임차인으로부터 판매위탁을 받은 자 또한 영업시간의 변경·단축을 요청할 수 있도록 명시

백화점·대형마트특성

구분	주요내용
명칭 변경	▶ 매장 임대차 표준계약서(백화점, 대형마트 등)로 변경
매장 출입	▶ 유통업자의 임대차 매장 출입 사유 및 사전 통지 규정
상품권 등	▶ 매장임차인이 유통업자의 상품권 및 신용카드를 수취하도록 하고, 포인트 제도에 참여할 수 있도록 함
위생 관리	▶ 매장임차인이 식품 위생 관련 법령을 준수하고 매장을 위생적으로 관리하도록 규정

가. 해당 표준계약서가 백화점·대형마트에 적용됨을 명시

 

□ 기존 명칭인 ‘대규모 유통업 분야 매장 임대차 표준거래계약서’ 를 ‘매장 임대차 표준거래계약서(백화점, 대형마트 등)’으로 수정하였다.

 

나. 유통업자의 임대차 매장 출입 사유 및 사전 통지 규정

 

□ 건물의 보존 등*을 위하여 필요한 경우 매장임차인에게 사전 통지 후 유통업자가 임대차 매장 내를 출입할 수 있도록 하였다.

 

* 유통업자의 임대한 목적물의 출입은 보존·관리를 위해 필요한 경우에 한정되어야 함

 

다. 상품권, 신용카드, 포인트 제도 관련 규정

 

□ 매장 영업의 통일성을 고려하여 유통업자가 운영하는 상품권, 신용카드, 포인트 제도에 대한 사항을 기재하였다.

 

ㅇ 상품권·신용카드 수취*는 고객서비스 품질의 유지 측면에서 정당한 사유 없이 거부할 수 없도록 하였으나, 포인트 제도는 일종의 판촉활동이므로 자유로이 참여 여부를 선택할 수 있도록 규정하였다.

 

* 단, 유통업자의 상품권·신용카드만을 수취하게 강제하는 것은 금지됨(2.1.라. 참고)

 

라. 매장의 위생 관리

 

□ 매장임차인이 식품 위생 관련 법령을 준수하고 임대차 매장을 위생적으로 관리하도록 의무를 기재하였다.

 

 

 

서식-백화점, 대형마트 등 매장 임대차 표준거래계약서 서식 및 내용-공정거래위원회