국세청-2021년「건물 기준시가 계산방법」정기 고시

1. 고시 개요

 

□ 국세청은 호별로 기준시가가 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 일반 건물의 상속․증여세 및 양도소득세 과세 시 활용하는 기준시가 계산방법을 정기 고시합니다.

 

* 건물(토지포함) 가액=건물(기준시가 계산방법에 따른 가격)+토지(개별공시지가×면적)

 

○동 방법은 일반 건물의 상속․증여재산의 시가를 알 수 없는 경우 상속․증여세 과세가액을 계산할 때 활용합니다.

○또한, 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도소득세 환산취득가액*을 계산할 때 활용합니다.

 

* 환산취득가액 =양도 당시 실지거래가액×취득 당시 기준시가/양도 당시 기준시가

 

□ 건물 기준시가 계산 방법

□이번 고시는 2021.1.1.이후 최초로 상속․증여, 양도하는분부터 적용됩니다.

 

2. 주요 조정사항

 

□건물 신축가격기준액 조정

○㎡당 740,000원(전년 대비 1만 원 상승)

 

     <연도별 ㎡당 건물 신축가격기준액 현황>     

(단위:만 원/㎡)

연 도	’21	’20	’19	’18	’17	’16	’15	’14	’13
건물신축가격 기준액	74	73	71	69	67	66	65	64	62

□구조지수 조정

(단위:%)

번호	구 조 별	지수	지수
		’20년	’21년
6	시멘트벽돌조, 황토조, 시멘트블록조, 와이어패널조	92	95

 

□용도지수 조정

(단위:%)

번호	대 상 건 물	지수	지수
		’20년	’21년
27	일반병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원, 요양병원, 격리병원(전염병원, 마약진료소 등)	105	110

 

□위치지수 조정

(단위:%)

번호	건물 부속토지의 ㎡당 개별공시지가	지수	지수
		’20년	’21년
25	5,000,000원 이상 ~5,500,000원 미만	125	126
26	5,500,000원 이상 ~6,000,000원 미만	126	128
27	6,000,000원 이상 ~7,000,000원 미만	128	130
28	7,000,000원 이상 ~8,000,000원 미만	131	132
29	8,000,000원 이상 ~9,000,000원 미만	133	134
30	9,000,000원 이상 ~10,000,000원 미만	136	137

 

3. 법적 근거 및 고시 범위

 

□｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣정기 고시

 

○(법적근거)

건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 고려하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시함

- ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조【부동산 등의 평가】제1항 제3호

- ｢소득세법｣ 제99조【기준시가의 산정】제1항 제1호 다목

○(고시지역)

수도권(서울․인천․경기), 5대 광역시(대전․광주․대구․부산․울산), 세종특별자치시

○대상건물

('20년 8월말까지 준공･사용승인)

- 건축법상 업무시설 중 구분 소유된 오피스텔 전체

- 건축법상 근린생활시설과 판매시설의 용도로 쓰이는 건물 연면적 3,000㎡ 또는 100호 이상인 구분 소유된 상업용 건물 전체

※미분양이나 상권 붕괴 등으로 공실률이 과다한 경우는 고시제외(기고시 건물은 계속 고시)

 

□｢건물 기준시가 계산방법｣ 정기 고시

 

○(법적근거)

주택과 국세청 고시 상업용 건물․오피스텔을 제외한 건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 고려하여 국세청장이 산정․고시

-｢상속세 및 증여세법｣ 제61조【부동산 등의 평가】제1항 제2호

-｢소득세법｣ 제99조【기준시가의 산정】제1항 제1호 나목