국세청-양도소득세 2021년 개정내용 및 Q&A

양도소득세법 주요 개정내용

 

□양도소득세제상 주택 수 계산시 분양권 포함(’21.1.1.이후 취득분부터)

  ○1세대1주택자·조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득 세제상 주택 수를 계산할 때 분양권을 포함하여 주택수 계산

□1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가(’21.1.1. 이후 양도분부터)

  ○보유기간 연 8% 공제율을「보유기간 4%+거주기간 4%」로 조정

기간(년)		3년∼	4년∼	5년∼	6년∼	7년∼	8년∼	9년∼	10년 이상
현행(%)	보유	24	32	40	48	56	64	72	80
개정(%)	보유	12	16	20	24	28	32	36	40
	거주	12(8*)	16	20	24	28	32	36	40
	합계	24(20*)	32	40	48	56	64	72	80

* 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년∼3년(8%)인 경우 20% 적용

 

□2년 미만 보유 주택(조합원입주권·분양권 포함)에 대한 양도 소득세율 인상(’21.6.1.이후 양도분부터)

  ○(단기) 1년 미만: 40% → 70%, 1~2년: 기본세율 → 60%

구분		현 행				개 정
		주택 외 부동산	주택· 입주권	분양권		주택· 입주권	분양권
				조정	非조정
보유 기간	1년미만	50%	40%	50%	50%	70%	70%
	2년미만	40%	기본세율		40%	60%	60%
	2년이상	기본세율	기본세율		기본세율	기본세율

□조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율 인상(’21.6.1.이후 양도분부터)

  ○[현행] 기본세율 + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상)

     [개정] 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

 

< 분양권 관련 >

1.현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는지?

○현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 ‘21.1.1. 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함함

<시행시기> ’21.1.1.이후 취득분부터 적용

 

2.1세대 1주택자가 ’21.4.2. 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하는지?

○2주택에 해당하나, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+ 1조합원입주권)비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정

<시행시기> ’21.1.1.이후 취득분부터 적용

 

< 세율_세율인상 관련 >

3.비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 ’21.6.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세율은?

○분양권을 ’21.6.1. 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용함
- 1년 미만 보유시 : 70%
- 1년 이상 보유시 : 60%

<시행시기> ’21.6.1.이후 양도분부터 적용

4.2년 미만 보유 주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하는지?

○’21.6.1. 이후 양도분부터 적용

5.1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지?

○양도차익 5억원 가정시  [단위:원]

구분	1년 미만 보유시		2년 미만 보유시
	개정 전	개정 후	개정 전	개정 후
양도차익	500,000,000	500,000,000	500,000,000	500,000,000
기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000
과세표준	497,500,000	497,500,000	497,500,000	497,500,000
세율	40%	70%	기본세율	60%
산출세액	199,000,000	348,250,000	173,600,000	298,500,000
차이		+ 149,250,000		+124,900,000

<시행시기> ’21.6.1.이후 양도분부터 적용

 

6.1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 ’21.6.1. 전·후에 양도하는 경우 양도소득세 부담 차이는?

○양도차익 5억원 가정시 → 4,975만원 증가  [단위:원]

구분	2주택		3주택
	’21.5.31.이전 양도	’21.6.1.이후 양도	’21.5.31.이전 양도	’21.6.1.이후 양도
과세표준	497,500,000	497,500,000	497,500,000	497,500,000
세율	50% (40%+10%)	60% (40%+20%)	60% (40%+20%)	70% (40%+30%)
산출세액	223,350,000	273,100,000	273,100,000	322,850,000
차이		+49,750,000		+49,750,000

<시행시기> ’21.6.1.이후 양도분부터 적용

 

< 세율_중과세율 적용 관련 >

 

7.조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고, 다시 그 날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하는지?

○종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니함

8. 1주택을 보유한 1세대가 ’18.9.13. 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편명의로 취득하고, ’18.9.14. 이후 배우자에게 증여하여 완공 후, 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택요건을 충족한 후 양도하는 경우 중과세율을 적용하는지?

○1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, ’18.9.13. 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 아니함

- 다만, ’18.9.13. 이전 취득계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단함

9.분양권(’21.3.2.취득)을 보유하고 있는 경우 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수를 어떻게 산정하는지?

○A씨가 서울 송파구에 있는 주택 양도 시:1세대 3주택 중과세율 적용

① 서울 송파구 1주택 보유, 기준시가 6억원

② 경기도 성남 1주택 보유, 기준시가 2억원

③ 대전시 유성구 1분양권 보유, ’21.3.2. 취득

④ 전라남도 구례 1주택 보유, 기준시가 2억원

 

<주택수 판정>

①,②번은 수도권에 소재 주택으로 주택수 포함 ③번은 ’21.1.1. 이후 취득한 분양권으로 주택수 포함 ④번은 수도권 등 외 지역으로 기준시가 3억원을 초과하지 아니하므로 주택수에서 제외

< 장기보유특별공제 거주요건 추가 >

10.1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지?

○현재(’20.1.1.이후 양도분부터)는 2년이상 거주*한 경우 최대 80% 공제율 적용하나, ’21.1.1. 이후 양도분부터는 연8% 공제율을 보유기간 연4%+거주기간 연4% 로 구분하여 계산함

＊거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율 적용

<장기보유특별공제 개정내용>

기간(년)		3년∼	4년∼	5년∼	6년∼	7년∼	8년∼	9년∼	10년 이상
현행(%)	보유	24	32	40	48	56	64	72	80
개정(%)	보유	12	16	20	24	28	32	36	40
	거주	12(8*)	16	20	24	28	32	36	40
	합계	24(20*)	32	40	48	56	64	72	80
다주택자		6	8	10	12	14	16	18	20∼30

* 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년∼3년(8%)인 경우 20% 적용

-(사례)양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 10년 이상 보유한 주택

ㆍA는 10년 보유·10년 거주 / B는 10년 보유·2년 거주

① A:10억 2,273만원으로 세부담 변동 없음

② B:2,273만원 → 8,833만원으로 6,560만원 증가

거주기간			2년인 경우	5년인 경우	7년인 경우	10년인 경우
장기보유특별공제	현행		44,000만원	44,000만원	44,000만원	44,000만원
	개정		26,400만원	33,000만원	37,400만원	44,000만원
증 감			△ 17,600만원	△ 11,000만원	△ 6,600만원	-
양도소득세		현행	2,273만원	2,273만원	2,273만원	2,273만원
		개정	8,833만원	6,325만원	4,653만원	2,273만원
증 감			+6,560만원	+4,052만원	+2,380만원	-

<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용