토지거래허가구역의 주요 내용-KB경영연구소

1. 토지거래허가구역의 주요 내용

 

■ 부동산 투기를 억제할 목적으로 1978년 처음 도입
○ 토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역, 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 투기를 방지할 목적으로 설정
• 토지이용계획이 수립되거나 변경된 지역, 토지 이용 행위 제한이 완화되거나 해제된 지역, 개발 사업이 진행되거나 예정된 지역 등 주로 투기와 지가 급등이 우려되는 지역에 지정
• 국토교통부 장관이나 시도지사가 5년 이내 기간을 정해 지정 가능
- 부동산시장이 안정되면 허가 구역을 해제하거나 축소할 수 있고 필요한 경우 재지정 가능
○ 토지거래허가구역은 1978년 처음 도입되었으며 1985년 충남 대덕연구단지에 최초로 지정
• 1978년 ‘부동산 투기 억제와 지가 안정을 위한 종합 대책’에 따라 처음 도입되었으며, 1985년 충남대덕연구단지 개발 지역 29km2에 최초로 지정
• 1998년 IMF 외환위기로 위축된 부동산시장을 활성화하기 위해 전국 토지거래허가구역을 모두 해제하는 등 부동산시장 상황에 따라 지정과 해제를 반복
■ 실거주자에게만 토지 취득이 허용되며, 허가받은 목적대로 이용 가능
○ 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 토지 거래 시 시·군·구청장의 허가를 받아야 하며, 취득 후 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생
• 도시 주거지역의 경우 기준 면적(180m2)을 초과하는 토지 거래 시 시·군·구청장 허가가 필요
- 허가구역 지정 공고 시 기준 면적의 10~300% 범위에서 따로 대상 면적을 정할 수 있다는 사실을 감안하면 실제로는 18~540m2까지 적용 가능
- 아파트의 경우 주거지역의 기준 면적(18~540m2)이 적용되며, 실제 면적이 아닌 등기부등본상 세대별 대지지분1에 따라 적용 여부를 판단
* 일반적으로 세대별 대지지분은 실제 면적보다 작으며, 24평 아파트의 경우 공급 면적은 81m2, 전용 면적은 59m2인 반면 대지지분은 전용 면적보다 작은 30~40m2. 또 동일한 24평이라 하더라도 아파트에 따라 대지지분 차이가 존재

 

1 아파트와 같은 집합건물의 경우 하나의 토지를 여러 세대가 공유하게 되는데, 이때 전체 토지에 대해 각 세대가 차지하는 토지 면적을 세대별 대지지분이라 함

 

• 실수요자에게만 토지 취득이 허용되며, 취득 후 2~5년간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생
- 주거용지의 경우 무주택자 또는 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자에게 실거주 용도로 토지 취득이 허용되고, 취득 후 2년간 실거주해야 하는 의무 발생
- 추후 주민등록 전입 여부, 기존 주택 처분 여부 등 이용 실태를 조사해 허가 조항을 제대로 수행하는지 여부 확인
○ 토지거래허가 취득 후에 실제 부동산 계약이 가능하며, 등기 신청 시 반드시 허가증 첨부
• 허가 신청은 매도자와 매수자가 공동으로 신청하며, 신청서에 거래 계약 내용과 토지이용계획 등을 기재하여 제출하면 15일 이내 허가 여부를 결정해 통보
○ 허가를 취득하지 않고 거래 계약을 체결한 경우 2년 이하 징역 또는 토지 가격의 30% 이하 벌금이 부과되며, 토지 이용 의무를 이행하지 않은 경우 토지 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금 부과

지역별 토지거래허가대상 면적기준-국토교통부

토지거래구역허가절차-국토교통부

■ 최근 주택시장 과열 양상이 지속되면서 대상 지역이 계속 확대되는 추세
○ 그동안 정부는 투기과열지구와 조정대상지역을 주택시장 과열을 억제하는 수단으로 활용
• 투기과열지구와 조정대상지역의 경우 대출 규제 확대, 세금 부담 증가, 전매 제한 등의 조치를 적용해 수요를 억제 가능
• 그러나 조정대상지역이 대폭 확대되었음에도 불구하고 주택시장은 불안정한 상황이 지속
○ 정부는 투기 수요를 억제하기 위해 지난해부터 토지거래허가구역을 점차 확대하는 추세
• 토지거래허가구역의 경우 허가 여부를 통해 정부가 직접 거래를 규제해 투기 수요를 선별적으로 차단할 수 있으므로 보다 강력한 규제 수단으로 작용

 

2. 토지거래허가구역 주요 지정 현황

■ 서울시 토지거래허가구역은 약 50km2로 전체 면적의 8.31%가량 차지
○ 2020년 부동산 대책 발표 이후 주요 개발 호재 지역을 토지거래허가구역으로 지정
• 5월 6일 ‘수도권 주택 공급 대책’에 포함된 용산 철도정비창 부지 일대를 허가구역으로 지정
• 6월 17일 ‘주택시장 안정화 대책’을 통해 강남구 삼성동, 청담동, 대치동과 송파구 잠실동을 허가구역으로 지정
- 잠실 스포츠·마이스(MICE) 민간투자사업에 대한 적격성 조사가 완료되고, 강남 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰 공고 시행을 위한 조달청 발주가 의뢰되는 등 국제교류복합지구조성과 관련해 대규모 사업 계획이 본격적으로 추진되면서 투기 과열 우려가 존재
○ 2021년 정비사업 지역을 중심으로 신규 지정되면서 서울시 토지거래허가구역이 점차 확대
• 총 24곳(1차 8곳, 2차 16곳)의 공공재개발 후보지가 토지거래허가구역으로 지정되었고, 서울시 주요대규모 재건축·재개발 지역인 압구정, 목동, 여의도, 성수 지역을 추가 지정
• 2020년 이후 많은 지역이 신규 지정되면서, 2021년 7월 기준 서울시 토지거래허가구역의 전체 면적은 50.27km2로 2019년 말 29.49km2 대비 1.7배 증가

 

표 2| 서울시 토지거래허가구역 지정 현황(2021년 7월 기준-50.27㎢ (시 면적 605.24㎢의 8.31%))

지정권자	지정구분	지정기간	면적(㎢)
합계			50.27
서 울 특 별 시 장	소계		47.29
	강남구(개포, 세곡, 수서, 율현, 자곡, 일원, 대치동)	2021. 5. 31. ~ 2024. 5 30. 까지	6.02
	서초구(내곡, 신원, 염곡, 원지, 우면, 방배, 서초, 양재)		21.27
	국제교류복합지구 및 인근지역(강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동)	2021. 6. 23. ~ 2022. 6. 22. 까지	14.4
	공공재개발 후보지 (기존)8곳(종로, 동대문, 강북, 영등포, 동작, 관악)	2021. 1. 26. ~ 2022. 1. 25.까지	0.13
	공공재개발 후보지 (신규)16곳(노원, 강동, 동작, 성동, 종로, 양천, 서대문, 송파, 동대문, 중랑, 성북, 영등포)	2021. 4. 4. ~ 2022. 4. 3. 까지	0.9
	주요 재건축단지 등(양천, 영등포, 성동, 강남)	2021. 4. 27. ~ 2022. 4. 26.까지	4.57
국 토 부 장 관	소계		2.98
	강서구(오곡동)	2020. 12. 26. ~ 2021. 12. 25. 까지	0.02
	강서구(과해, 오곡, 오쇠동)	2021. 5. 13. ~ 2022. 5. 12. 까지	2.19
	용산구(이촌, 한강로1,2,3가, 용산동3가)	2021. 5. 20. ~ 2022. 5. 19. 까지	0.77

주: 토지거래허가구역 대상과 기준 면적은 지정 구분에 따라 상이
자료: 서울시 부동산정보광장

 

■ 경기도는 광범위한 지역을 지정하며 정책적으로 적극 활용
○ 정부의 주택 공급 확대 지역 외에도 대규모 개발 지역에 대해 토지거래허가구역을 지정
• 수도권 주택 공급 확대 방안(3기 신도시 포함)과 공공 재개발 등 정부가 발표한 공급 예정 지역에 대해 허가구역을 지정
• 추가로 GTX 개발 예정 지구, 산업단지 조성 지구 등 대규모 개발 지역에 허가구역을 지정
- 현재 착공 중인 GTX-A 노선 대곡 역세권 개발 예정 지구, 용인 반도체 클러스터 조성 지구, 남양주 그린스마트밸리 조성 지구, 성남 일반산업단지 재생 사업 지구 등이 이에 해당
• 또 사실상 개발이 어려운 임야 등을 저렴한 가격에 매수한 후 개발 호재 등을 거론하며 지분 거래를 하는 ‘기획부동산’을 원천 차단하기 위해 최근까지 총 다섯 차례에 걸쳐 허가구역을 지정
○ 외국인과 법인 투기를 근절하기 위해 23개 시·군 지역을 토지거래허가구역으로 지정
• 법인과 외국인의 주택 투자에 대한 우려가 끊이지 않자, 경기도는 지난해 10월부터 올해 4월까지 6개월간 23개 시·군(약 5,249km2) 지역을 허가구역으로 지정(주택이 포함된 토지에 한정)
• 외국인과 법인의 경우 실거주보다는 투기 목적으로 부동산을 취득하는 경우가 많다고 판단하고, 최근 기간을 1년으로 지정하면서 2022년 4월까지 재연장
○ 서울시보다 적극적으로 활용하며, 광범위한 지역을 장기간 지정하는 경향
• 경기도는 2021년 7월 말 기준 전체 면적(10,195km2)의 57.2%인 5,837km2를 토지거래허가구역으로 지정
- 다만, 많은 지역의 규제 대상이 외국인과 법인 대상으로 이루어져 있음
• 경기도가 직접 지정하는 구역의 경우 대부분 기간을 2년으로 지정하고 있으며, 기준 구역은 법적 최소 비율인 10%까지 축소해 규제 효과를 극대화

기획부동산 차단을 위한 토지거래허가구역 지정[경기도]

경기도 외국인과 법인 대상 토지거래허가구역

3. 토지거래허가구역 지정 이후 시장 변화

■ 대상 지역의 거래량은 크게 감소했으나 인근 지역에 풍선효과 발생
○ 2020년 6월 서울 강남구 국제교류복합지역 인근이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 하반기들어 그 일대 거래량은 감소한 반면 그 외 지역은 오히려 거래량 증가
• 강남구 대치동, 삼성동, 청담동의 경우 2020년 6월 허가구역으로 지정되면서 하반기 들어 거래량이 큰 폭으로 감소(대치동 -65%, 청담동 -50%, 삼성동 -42%)
- 허가구역 지정 전인 6월에 이미 많은 계약이 체결되었으며 7월 이후 거래량이 급감. 강남구 삼성동의 경우 아파트 거래량이 5월 20건에서 6월 125건으로 6배 이상 증가했다가 7월 들어 16건으로 감소
• 반면 강남구 전체는 2020년 상반기 1,848건에서 하반기 1,984건으로 거래량이 증가했으며, 특히 허가구역으로 지정되지 않은 지역에서 거래량이 크게 증가
- 개포동은 신축 단지가 증가하면서 상반기 대비 35% 거래가 늘고, 압구정동은 재건축 조합설립이 추진되면서 상반기 대비 2배 이상 거래량이 증가
- 다만, 압구정의 경우에도 올해 4월 허가구역으로 지정되면서 아파트 거래량은 4월 36건에서 5월 0건, 6월 1건으로 급감
○ 경기도는 광범위한 지역에 토지거래허가구역이 지정되면서 거래량은 큰 폭으로 감소
• 경기도에서 허가구역 지정 전후 8개월간 법인과 외국인의 전체 주택 거래량을 분석한 결과, 지정 전 1만 2,926건에서 지정 후 8개월간 총 3,108건으로 약 4분의 1 수준으로 감소
- 유형별로 보면 법인은 거래량이 1만 376건에서 1,543건으로 약 7분의 1 수준으로 크게 줄었으며, 외국인은 2,550건에서 1,565건으로 감소
- 특히 법인의 경우 2020년 6.17 부동산 대책에 따른 법인 규제와 맞물리면서 거래량이 크게 감소